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房价攀升 二手房纠纷水涨船高

来源:海宁知名律师   网址:http://www.lawhnzm.com/   时间:2016-11-08 11:11:50

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  房价攀升 二手房纠纷水涨船高( 来源:人民法院报 2009-11-13 10:49:23)二手房交易过程中,面对扶摇直上的房价,虽已收取定金甚至全部购房款,但利益驱使,售房人往往反悔毁约引起纠纷,近年来法院受理的这类案件呈大幅攀升之势。其中,很多买房者提出解除合同的请求,同时要求售房人赔偿房屋升值部分的价款。日前,北京市朝阳区人民法院作出了两例判决,支持了买房者的赔偿请求,引起广泛关注。

  房主反悔 被判赔偿差价 (北京)

  2007年7月7日,刘女士通过中介北京金隅万嘉房地产公司,看中了一套位于朝阳区世贸国际公寓的商品房,并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天,刘女士支付了2万元定金,两天后又支付了38万元定金。

  此后,刘女士要求祁女士交付该商品房,被祁女士以种种理由拒绝。

  刘女士说,她发现是因房屋价格上涨迅速祁女士反悔才不想交房的,因此以祁女士违约为由将其告上法庭,要求祁女士继续履行合同,并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行,则要求祁女士双倍返还定金80万元,赔偿居间代理费8万元,并赔偿损失194万余元。

  庭审中,刘女士的代理人认为,房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米,签订合同时价格为每平方米1.65万元,而现在已经涨到每平方米2.4万元,祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。

  祁女士只同意退还定金,并表示“房屋还没办理产权手续,无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格,规避国家税收法律法规,故意偷逃税款,因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司,因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔,与我无关”。

  祁女士的代理人还提出,双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益,这些理由均未得到法庭认可。

(北京)

  合同法规定:收受定金的一方不履行约定的义务的,应当双倍返还定金;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。

  法院审理后认为,刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨,房屋现价值与原买卖合同价款之差额,应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。现因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行,故对该可得利益应予赔偿。

  关于赔偿的具体数额,朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知,涉案房屋的市场单价已经为每平米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后,确定房屋现价与原价的差额为50万余元。

  今年2月2日,朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同,祁女士双倍返还刘女士定金80万元,赔偿50万余元,并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

  毁约方式 不一而足 (北京)

  此前的2007年12月18日,朝阳法院就曾判决过一起类似案件。崔先生于2003年以22.5万元的价格将位于望京的一套房屋卖给陈女士。在房价猛涨之后,崔先生设置障碍拒绝办理过户手续。法院一审判决解除双方的房屋买卖合同,崔先生退还陈女士定金1.6万元,并赔偿陈女士房屋差价款47.6万元。崔先生已提起上诉。

  在全国,由于房价飙升,部分售房人以种种借口拒绝履约引发的诉讼也呈上升趋势。

  据朝阳法院奥运村法庭何青叶法官介绍,2007年1月至11月,该庭共受理二手房买卖纠纷案件57件,案件上升率31.5%。中介市场不完善仍是二手房买卖纠纷频发的主要原因之一,“黑中介”、问题中介利用不合理的合同条款非法赚取差价,违规收取服务费、看房费,骗取定金等,使得交易者与中介公司的争议在二手房纠纷中占有很大比例。同时,因房价上涨售房人违约导致的纠纷案件有所增加。

  而据2007年上半年广东省深圳市宝安区人民法院统计的数字,该院受理的二手房纠纷案件中,因售房人违约导致的纠纷更是占到了二手房纠纷案件总数的95.48%。

  有的售房人发现房价涨幅迅猛,甚至已超过支付违约金的数额,宁愿赔偿违约金,或按合同约定双倍返还定金,也不肯将房屋过户,而是高价另卖。

  为此,一些售房人挖空心思,不达目的不罢休。他们首先要求买房者加价,加价不成就想方设法毁约。朝阳法院民一庭法官俞里江向《法周刊》记者总结出售房人经常采取的几种毁约方式:

(北京)

  第一,共有人称房屋买卖合同未经其同意,主张房屋买卖合同无效。

  目前,我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面,是家庭共有房产,可能就登记在其中一人名下,签订合同时,共有人未签字,就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

  第二,承租人主张行使优先购买权,要求确认房屋买卖合同无效。售房人与第三人串通,伪造与第三人存在承租关系的相应证据,由第三人诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

  第三,售房人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

  第四,签订房屋买卖合同时,如果售房人尚未取得房屋所有权,就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有,售房人仅是以其名义购房,导致售房人根本无法交付房屋,房屋买卖合同只能被迫解除。

  第五,售房人以各种理由称对方违约,要求解除合同。

  除此,还有称所售房屋是央产权,政策规定不允许出售;以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等,不一而足。

  应对之策 提高违约成本 (北京)

  二手房交易手续繁多,而由于一些中介机构的不规范操作和售房人的失信行为,经常引发纠纷甚至连环诉讼,买房者可谓防不胜防。

  业内人士提醒二手房买家,签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状;签合同时更要“多留几手”,避免房价攀升卖家反悔,不仅要约定合同履行的程序、细节,还要把合同不能履行的违约责任约定清楚,并在合同中适当提高违约金额。

  有关人士建议,还应在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款,如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续,导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的,买方可以请求返还已付的购房款及利息,并要求赔偿损失,损失范围包括房屋差价损失。

  朝阳法院法官牛冬华也认为,二手房买卖中出现合同纠纷,区别于房产一级市场,购房人主要依据与售房人所签订的合同进行维权。如果在购房合同中对房产今后的收益没有明确约定,那么,购房人可以主张索要房屋差价。

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